เปิดผังเมืองใหม่กรุงเทพฯ พลิกโฉมทำเลทองรับรถไฟฟ้า ดันราคาที่ดินพุ่งทะยาน

การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของผังเมืองกรุงเทพฯ

กรุงเทพมหานครกำลังก้าวเข้าสู่การเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญทางโครงสร้างเมือง เมื่อการขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้าสายต่างๆ ผสานเข้ากับร่างผังเมืองรวมฉบับปรับปรุงใหม่ ครั้งที่ 4 ซึ่งคาดว่าจะประกาศใช้ในช่วงปลายปี 2570 การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่เรื่องของการเดินทางที่สะดวกสบายขึ้นเท่านั้น แต่เป็นการเปลี่ยนโฉมหน้าการเติบโตของเมืองจากการกระจุกตัวอยู่ในใจกลางเมือง ไปสู่การขยายตัวตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ส่งผลให้เกิดย่านธุรกิจแห่งใหม่ ทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม และคอนโดมิเนียมจำนวนมากที่พร้อมรองรับการเติบโตของเมืองในอีก 20-30 ปีข้างหน้า

การปรับปรุงผังเมืองเพื่ออนาคต

ร่างผังเมืองฉบับใหม่มีการปรับแนวทางการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกับโครงข่ายรถไฟฟ้ามากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่โซนเหนือและโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ ที่มีการลดพื้นที่สีเหลืองหรือพื้นที่บ้านแนวราบ แล้วปรับเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีส้ม เพื่อรองรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางเพิ่มขึ้นกว่า 23% หรือกว่า 62,500 ไร่ สิ่งนี้ถือเป็นการเปิดทางให้มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ สายสีชมพู สายสีเหลือง และสายสีส้ม แม้ราคาที่ดินจะขยับตัวสูงขึ้น แต่การพัฒนาโครงการอาคารสูงหลายร้อยยูนิตช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถเฉลี่ยต้นทุนที่ดินต่อห้องได้ ทำให้คอนโดมิเนียมยังคงเป็นทางเลือกที่เข้าถึงง่ายกว่าการซื้อบ้านแนวราบในพื้นที่ชั้นใน

ยกระดับสู่ New CBD: พระราม 9 - มักกะสัน

พื้นที่ย่านพระราม 9 มักกะสัน รวมถึงพื้นที่โดยรอบสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์และพหลโยธิน ถูกกำหนดให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ หรือ New CBD เทียบเท่ากับย่านสีลม สาธร หรือเพลินจิต-ชิดลม โดยผังเมืองใหม่ให้สิทธิในการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรมอย่างเข้มข้น ด้วยค่าอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) สูงถึง 10 เท่า และสามารถเพิ่มเป็น 12 เท่าหากได้รับโบนัสตามเกณฑ์ที่กำหนด ปัจจุบันราคาที่ดินในย่านนี้ขยับขึ้นเกิน 1 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่มีต่อการเติบโตของย่านนี้อย่างชัดเจน

พระราม 4 และริมแม่น้ำเจ้าพระยา: ทำเลศักยภาพสูง

นอกจากย่านธุรกิจหลักแล้ว พื้นที่ย่านพระราม 4 - คลองเตย ยังได้รับการยกระดับให้เป็น CBD ส่วนต่อขยาย เพื่อรองรับการขยายตัวของย่านธุรกิจเดิม โดยมีโครงการขนาดใหญ่อย่าง วัน แบงค็อก และแผนพัฒนาพื้นที่ท่าเรือคลองเตยกว่า 2,300 ไร่ ซึ่งส่งผลให้ราคาที่ดินบนถนนพระราม 4 พุ่งสูงถึงประมาณ 2.5 ล้านบาทต่อตารางวา และยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในขณะเดียวกัน ย่านคลองสานและปทุมวันยังคงเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่น่าสนใจ โดยคลองสานได้รับอานิสงส์จากการเป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าสายสีทองและแม่น้ำเจ้าพระยา โดยมี ไอคอนสยาม เป็นแม่เหล็กสำคัญ ส่งผลให้ราคาที่ดินริมน้ำบางจุดขยับแตะระดับ 700,000 บาทต่อตารางวา และมีโอกาสแตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวาในอนาคต ส่วนย่านปทุมวันยังคงเป็นศูนย์กลางไลฟ์สไตล์ด้วยโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าการลงทุนมหาศาล เพื่อยกระดับสยามให้กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจสร้างสรรค์ระดับโลก

ที่มา : youtube channel TNN Originals