ตึกแถวไม่ใช่ทำเลทองอีกต่อไป? เจาะลึกความจริงธุรกิจร้านอาหารในยุคใหม่

ทำไมตึกแถวถึงไม่ใช่ทำเลทองในฝันของร้านอาหารอีกต่อไป

ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านธุรกิจร้านอาหาร การมองหาทำเลเพื่อขยายสาขาหรือเปิดร้านใหม่ในกรุงเทพฯ วันนี้ตึกแถวอาจจะไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุดอย่างที่เคยเป็นมาในอดีต แม้ว่าตึกแถวบางแห่งอาจจะยังคงดำเนินธุรกิจได้ดี แต่เราต้องยอมรับความจริงว่าสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคได้เปลี่ยนไปจากหน้ามือเป็นหลังมือ ดังนั้น การทำความเข้าใจปัจจัยเบื้องหลังถือเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการที่กำลังวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจ

หากย้อนกลับไปเมื่อ 30-40 ปีก่อน ตึกแถวริมถนนใหญ่คือสัญลักษณ์ของทำเลทองอย่างแท้จริง เพราะเป็นสถานที่ที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการค้าขายได้ในที่เดียว ผู้คนในยุคนั้นยังไม่มีรถยนต์ส่วนตัวมากนัก จึงอาศัยการเดินเท้าเป็นหลัก ทำให้ตึกแถวที่อยู่ติดถนนใหญ่มีคนเดินผ่านไปมาตลอดเวลา หรือที่เรียกว่ามีค่า Foot Traffic สูงมาก ยิ่งทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองอย่างสีลม สาทร หรือย่านพาณิชย์ มูลค่าของตึกแถวเหล่านี้จึงพุ่งสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว

อย่างไรก็ตาม เมื่อเมืองขยายตัวจากการกระจุกตัวกลายเป็นการขยายตัวออกสู่แนวตั้งและแนวราบ การเกิดของคอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรรในชานเมืองได้เข้ามาเปลี่ยนโฉมหน้าการใช้ชีวิตของคนเมืองอย่างสิ้นเชิง คนเริ่มไม่เดินเท้าเหมือนในอดีตเพราะสภาพอากาศที่ร้อนจัดและทางเท้าที่ไม่เอื้ออำนวย ซึ่งกลายเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ทำให้ตึกแถวเริ่มสูญเสียสถานะทำเลทองไป

จุดเปลี่ยนจากรถไฟฟ้าสู่พฤติกรรมคนเมือง

การเข้ามาของระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้า BTS และ MRT ตั้งแต่ปี 2542 เป็นต้นมา ได้สร้างบรรทัดฐานใหม่ให้กับการเดินทางของคนกรุงเทพฯ ระยะห่างระหว่างสถานีรถไฟฟ้าซึ่งมักจะอยู่ที่ประมาณ 1 กิโลเมตร ส่งผลให้ตึกแถวที่ตั้งอยู่กึ่งกลางระหว่างสถานีกลายเป็นจุดบอด เพราะผู้คนมักจะรู้สึกไม่สะดวกใจที่จะเดินไกลเกิน 500 เมตรเพื่อไปยังจุดหมายปลายทาง ทำให้เกิดปรากฏการณ์ที่ตึกแถวในหลายช่วงถนนกลายเป็นฟันหลอหรือขาดความคึกคักไปอย่างน่าเสียดาย

ยิ่งไปกว่านั้น การที่เมืองไทยเป็นเมืองร้อนและมีปัญหาฝุ่นควัน ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมาสร้างโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use) ที่รวมทั้งออฟฟิศ โรงแรม และห้างสรรพสินค้าไว้ในที่เดียว ซึ่งเป็นการดึงคนให้เข้าไปใช้ชีวิตอยู่ในอาคารปิดที่มีเครื่องปรับอากาศแทนที่จะเดินตากแดดบนทางเท้า ผลลัพธ์คือ Foot Traffic บนถนนสายหลักลดลงอย่างเห็นได้ชัด และร้านอาหารที่ไม่ได้ตั้งอยู่ในเส้นทางรถไฟฟ้าหรือในแหล่งรวมกิจกรรมจึงได้รับผลกระทบโดยตรง

อิทธิพลของ Food Delivery และพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่

การแพร่ระบาดของโควิด-19 เป็นตัวเร่งปฏิกิริยาที่ทำให้พฤติกรรมการสั่งอาหารผ่านแอปพลิเคชันหรือ Food Delivery กลายเป็นเรื่องปกติในชีวิตประจำวัน จากเดิมที่คนต้องเดินไปหาร้านอาหาร วันนี้ร้านอาหารต้องวิ่งเข้าหาคนผ่านแอปพลิเคชัน แม้ว่าจะช่วยให้ร้านที่อยู่ในซอยลึกหรือทำเลไม่ดีสามารถอยู่รอดได้ แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นการทำลายคุณค่าของหน้าร้านแบบดั้งเดิมไปพร้อมกัน

ผลกระทบที่เห็นได้ชัดคือ Same Store Sales ของร้านอาหารหลายแบรนด์ที่ลดลงทุกปี เพราะคนไปห้างน้อยลงและสั่งอาหารมาทานที่บ้านมากขึ้น ยิ่งไปกว่านั้น ค่า GP ที่ต้องจ่ายให้กับแพลตฟอร์มก็สูงถึง 30% ซึ่งเป็นต้นทุนที่บั่นทอนกำไรของร้านอาหารอย่างมหาศาล ในขณะที่ค่าเช่าตึกแถวในกรุงเทพฯ กลับปรับตัวสูงขึ้นถึง 20-30% หลังโควิด ซึ่งเป็นตัวเลขที่สวนทางกับกำไรที่ลดลง ทำให้การเปิดร้านในตึกแถวเริ่มกลายเป็นความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการหน้าใหม่ต้องคิดให้หนัก

ปัญหาเรื่องที่จอดรถและข้อจำกัดของพื้นที่

คนไทยยุคใหม่ให้ความสำคัญกับความสะดวกสบายเป็นอันดับหนึ่ง การมีรถยนต์ส่วนตัวและต้องการที่จอดรถจึงเป็นปัจจัยชี้ขาดว่าร้านนั้นจะรุ่งหรือร่วง ทำเลริมถนนที่จอดรถไม่ได้จะถูกมองว่าเป็นทำเลตายทันที ตัวอย่างที่เห็นชัดคือถนนเอกมัย ซึ่งแม้จะเป็นทำเลที่มีชื่อเสียง แต่ด้วยความที่เป็นถนนแคบและไม่มีพื้นที่จอดรถเพียงพอ ทำให้ร้านอาหารริมถนนหลายแห่งต้องปิดตัวลงหรือทำธุรกิจได้ยากมาก

ในทางกลับกัน พื้นที่ที่ประสบความสำเร็จในปัจจุบัน เช่น บรรทัดทอง ไม่ได้เกิดจากความบังเอิญ แต่เกิดจากการบริหารจัดการโดยเจ้าของที่ดินอย่างทรัพย์สินจุฬาฯ ที่มีการจัดเตรียมที่จอดรถรองรับไว้หลายจุดตลอดแนวถนน ทำให้ลูกค้าสามารถจอดรถแล้วเดินชมร้านค้าต่างๆ ได้อย่างเพลิดเพลิน นี่คือบทเรียนสำคัญว่าหากร้านอาหารต้องการเปิดในตึกแถว การมีที่จอดรถใกล้เคียงหรือบริการวาเล่ต์เป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้ แม้จะเป็นต้นทุนเพิ่มที่ค่อนข้างสูงก็ตาม

กลยุทธ์การอยู่รอดและการปรับตัวของร้านอาหารในตึกแถว

หากผู้ประกอบการยังคงต้องการเปิดร้านอาหารในตึกแถว สิ่งแรกที่ต้องพิจารณาคือกลุ่มเป้าหมาย หากกลุ่มเป้าหมายคือคนทำงานที่ใช้รถไฟฟ้า การอยู่ในรัศมี 200-300 เมตรจากสถานียังคงมีความเป็นไปได้ หรือหากไม่มีทำเลที่ดีจริงๆ การใช้กลยุทธ์ออนไลน์มาร์เก็ตติ้งให้เก่งจนคนยอมตั้งใจเดินทางมา (Destination) ก็เป็นทางออกที่น่าสนใจ

เราได้เห็นตัวอย่างความสำเร็จจากร้านอาหารชื่อดังหลายแห่งที่ตั้งอยู่ในตึกแถวเล็กๆ แต่สามารถดึงดูดลูกค้าได้ด้วยการสร้างไวรัลหรือการยกระดับอาหารให้มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว จนลูกค้าต้องตั้งใจเดินทางมาทาน ไม่ว่าจะเป็นร้านอาหารทะเลชื่อดังในเอกมัยหรือร้านข้าวมันไก่ในย่านประตูน้ำ ร้านเหล่านี้พิสูจน์ให้เห็นว่าหากคุณไม่ได้ขายคนเดินผ่านไปมา แต่ขายนักท่องเที่ยวหรือกลุ่มลูกค้าที่จงใจมาทาน คุณไม่จำเป็นต้องพึ่งพาทำเลทองริมถนนเสมอไป

สรุป: ตึกแถวในอนาคตจะเป็นอย่างไร

ในมุมมองของผู้บรรยาย ตึกแถวในกรุงเทพฯ ในฐานะแหล่งทำเลทองสำหรับการค้าขายแบบดั้งเดิมนั้นอาจจะถึงจุดอิ่มตัวแล้ว ด้วยมูลค่าที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้เจ้าของตึกมีแนวโน้มจะขายที่ดินให้กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อไปสร้างคอนโดมิเนียมมากกว่าการปล่อยเช่าในราคาเดิม ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องเลิกยึดติดกับ Comfort Zone และหันมาตั้งคำถามกับสิ่งที่ตนเองทำอยู่เสมอ

การทำการตลาดออนไลน์และการสร้างตัวตนในโลกดิจิทัลจึงเป็นอาวุธที่ทรงพลังที่สุดในยุคนี้ มากกว่าการฝากชีวิตไว้กับทำเลที่ตั้งเพียงอย่างเดียว สำหรับผู้ที่สนใจอัปเดตความรู้และมองหาทางเลือกใหม่ๆ ในการทำธุรกิจร้านอาหาร งาน Thailand Restaurant Conference และ RTech ที่จะจัดขึ้นที่ Impact เมืองทองธานี ถือเป็นโอกาสดีที่จะได้พบปะ Supplier และผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยให้คุณก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้

ที่มา : youtube channel Torpenguin