อวสานตึกแถวไทย? จากหัวใจเศรษฐกิจสู่เมืองร้างไร้ผู้คน

ย้อนรอยยุคทองของตึกแถวไทย

ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ริมถนน ถือเป็นหัวใจสำคัญของวิถีชีวิตชาวไทยมายาวนาน โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครและหัวเมืองใหญ่ทั่วประเทศ ในช่วงปี พ.ศ. 2490 ถึง 2530 ซึ่งเป็นช่วงหลังสงครามโลกครั้งที่ 2 ต่อเนื่องถึงยุคเศรษฐกิจขยายตัวก่อนวิกฤตต้มยำกุ้ง ตึกแถวได้รับความนิยมสูงสุดในฐานะอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการทำธุรกิจภายในพื้นที่เดียวกัน

รูปแบบของตึกแถวในยุคนั้นมักมีความสูง 2-3 ชั้น โดยชั้นล่างจะเปิดเป็นร้านค้า ร้านอาหาร หรือกิจการขนาดเล็ก ส่วนชั้นบนใช้เป็นที่พักอาศัยของเจ้าของหรือผู้เช่า การจัดวางแบบนี้ทำให้ตึกแถวกลายเป็นศูนย์กลางการค้าแนวราบที่สอดคล้องกับวิถีชีวิตของคนเมืองที่เน้นความสะดวกในการเดินทาง การเข้าถึงตลาด และการสร้างรายได้ในชุมชน ถือเป็นโมเดลธุรกิจครอบครัวที่ยืดหยุ่นและมีประสิทธิภาพสูง

สัญญาณเตือนภัย: เมื่อตึกแถวเริ่มไร้ผู้คน

ในปัจจุบัน ภาพของตึกแถวเริ่มเปลี่ยนไปอย่างน่าใจหาย ในบางพื้นที่เราจะพบเห็นตึกแถวที่ทรุดโทรมอย่างหนัก ไม่มีคนเดินผ่าน จอดรถไม่ได้ หรือถูกปล่อยให้รกร้างว่างเปล่าจนกำแพงและประตูเหล็กม้วนถูกพ่นสีด้วยกราฟฟิตี้ ซึ่งเป็นสัญญาณของการเสื่อมถอยอย่างชัดเจน

จากข้อมูลของสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ปัจจุบันตึกแถวเป็นอสังหาริมทรัพย์กลุ่มแรกๆ ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะ Disruption เนื่องจากการค้าขายเปลี่ยนไปสู่รูปแบบออนไลน์มากขึ้น ประกอบกับปัญหาเรื่องที่จอดรถและการเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้ซื้อที่หันไปหาบ้านเดี่ยวหรือคอนโดมิเนียมนอกเมือง ส่งผลให้ซัพพลายตึกแถวในตลาดลดลงกว่า 50% และตึกแถวมือสองกลายเป็นสินทรัพย์ที่ขายออกยาก แม้จะมีการลดราคาลงถึง 50% ก็ตาม

มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญต่อตลาดตึกแถว

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ให้ความเห็นว่าตึกแถวในปัจจุบันเป็นตลาดที่ค่อนข้างไร้อนาคตเมื่อเทียบกับยุคเฟื่องฟูเมื่อ 40 ปีก่อน แม้ในบางทำเลจะมีรถไฟฟ้าพาดผ่าน แต่ราคาซื้อขายก็ไม่ได้หวือหวาอย่างที่ควรจะเป็น

อย่างไรก็ตาม ในทำเลท่องเที่ยว เช่น เยาวราช ตึกแถวยังคงมีมูลค่าสูงและมีการปรับเปลี่ยนฟังก์ชันไปเป็นโรงแรมขนาดเล็กเพื่อรองรับนักท่องเที่ยว ส่วนในทำเลที่ไม่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจ ราคาซื้อขายแทบจะหยุดนิ่ง ทำให้เกิดภาพตึกแถวที่ดูเงียบเหงาเรียงรายกันเป็นแถว ในขณะที่คนรุ่นใหม่ก็ไม่ได้หันมาใช้ประโยชน์จากพื้นที่เหล่านี้เนื่องจากไม่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ปัจจุบัน

วิวัฒนาการหรืออวสาน? เส้นทางใหม่ของตึกแถว

แม้จะมีความท้าทายมากมาย แต่ผู้เชี่ยวชาญบางส่วนมองว่าตึกแถวไม่ได้สูญพันธุ์ แต่กำลังเข้าสู่กระบวนการวิวัฒนาการ แนวทางสำคัญคือการ Renovate หรือปรับฟังก์ชันอาคารให้กลายเป็นโฮสเทล คาเฟ่ หรือพื้นที่สร้างสรรค์ (Creative District) เพื่อดึงดูดผู้บริโภคยุคใหม่

การผสานแนวคิดเชิงอนุรักษ์เข้ากับเศรษฐกิจยุคใหม่ในย่านประวัติศาสตร์ ช่วยรักษาเอกลักษณ์ของชุมชนดั้งเดิมไว้ได้ แต่ความสำเร็จนี้ขึ้นอยู่กับทำเลและแผนการพัฒนาที่ชัดเจน สำหรับอนาคตในอีก 10-20 ปีข้างหน้า ผังเมืองรวมจะมีบทบาทสำคัญในการตัดสินชะตาตึกแถว ซึ่งในทำเลทองอาจถูกทุบเพื่อพัฒนาเป็นโครงการ Mixed-use หรือคอนโดมิเนียม แต่ในพื้นที่รอง ตึกแถวจะยังคงมีโอกาสรอดหากปรับตัวให้เป็นพื้นที่อเนกประสงค์ที่ตอบโจทย์วิถีชีวิตคนเมืองยุคใหม่

ที่มา : youtube channel ThaiFranchiseCenter